부모님 전셋집, 계약자가 사망하면 — 임차권 승계와 보증금 1개월의 선택

임차인이 사망하면 임차권은 그 집에서 함께 살던 사람에게 승계되며, 상속인이 없으면 사실혼 배우자가 승계인이 됩니다(주택임대차보호법 제9조). 승계를 원하지 않으면 사망 후 1개월 이내에 임대인에게 반대의사를 표시해야 합니다 — 상속포기의 3개월과는 별개의 시계입니다. 전세보증금은 많은 가정에서 가장 큰 재산 중 하나인데, 이 처리는 의외로 알려져 있지 않습니다. 결론부터 — 계약도 보증금도 사라지지 않습니다. 주택임대차보호법 제9조가 누가 이어받는지를 정해두었고, 심지어 혼인신고를 하지 않은 사실혼 배우자를 보호하는 드문 규정까지 있습니다.

상속픽 검증 노트 — 이 글은 주택임대차보호법 제9조 현행 조문 원문과 법제처 생활법령정보의 임차권 승계 페이지를 교차 확인해 작성했습니다(2026-08-07). 승계 포기 기한 1개월은 상속포기 3개월과 자주 혼동되는데, 별개의 제도·별개의 시계라는 점이 이 글의 핵심입니다.

임차인이 사망하면 계약은 누가 이어받나?

세 가지 경우로 갈리며, 기준은 그 집에서 가정공동생활을 했는지입니다.

포인트는 "그 집에서 가정공동생활을 했는가"입니다. 법정 상속인이라도 따로 살았다면, 함께 살던 사실혼 배우자가 승계에 참여합니다. 상속권이 없는 사실혼 배우자가 주거를 잃지 않도록 만든 특별 보호 장치입니다.

승계하면 밀린 월세도 떠안나?

떠안습니다 — 권리와 의무가 함께 넘어옵니다. 승계인은 임차권(계속 거주할 권리)과 보증금 반환 채권을 받지만, 동시에 임대차에서 생긴 채무 — 밀린 월세, 원상회복 의무 — 도 함께 받습니다(§9④). 그래서 법은 출구를 열어뒀습니다:

사망 후 1개월 이내에 임대인에게 반대의사를 표시하면 승계하지 않습니다(§9③). 밀린 월세가 보증금을 넘는 경우라면 이 기한 안에 판단해야 합니다. 주의 — 이것은 임차권만의 포기이고, 고인의 다른 빚까지 정리하려면 상속포기·한정승인(3개월)을 별도로 진행해야 합니다. 1개월(임차권) vs 3개월(상속 전체), 두 시계가 따로 돕니다.

보증금은 어떻게 돌려받나?

승계인(또는 상속인 전원)이 임대인에게 해지를 통지한 뒤 반환받습니다. 계속 살 생각이 없다면 승계인(또는 상속인 전원)이 임대인에게 해지를 통지하고 보증금을 반환받습니다. 실무 체크:

• 상속인이 여럿이면 보증금 반환 청구도 공동으로 — 임대인은 통상 상속인 전원의 동의 서류(또는 분할협의서)를 요구합니다. 고인 예금 인출과 같은 원리입니다.
• 보증금도 상속재산입니다 — 규모가 크면 상속세 계산에 포함되고, 포기·한정승인 검토 중이라면 함부로 수령하는 것이 처분 행위가 될 수 있으니 결정 전에는 받지 마세요.
• 임차권등기·대항력 등 기술적 쟁점이 있는 집(경매 진행 중 등)이라면 전문가 확인을 권합니다.

자주 하는 실수

1. 1개월과 3개월의 혼동 — 임차권 승계 포기(1개월)를 놓치고 상속포기(3개월)만 진행하면, 임대차 채무 문제가 남을 수 있습니다. 빚이 많은 상속이라면 두 기한을 함께 관리하세요.
2. 사실혼 배우자의 권리를 모르고 짐을 뺌 — 함께 살던 사실혼 배우자는 승계인입니다. 상속인 측과 다툼이 있더라도 일단 법적 지위를 확인하세요.
3. 월세 계속 납부 여부를 정하지 않고 방치 — 승계 판단 전이라도 임대인과의 소통 없이 방치하면 연체가 쌓입니다. 1개월 안에 방향을 정하고 통지하는 것이 깔끔합니다.
4. 보증금을 개인 계좌로 수령 후 상속 분쟁 — 공동상속이라면 반환받은 보증금도 분할 대상입니다. 협의 전 단독 수령은 분쟁의 씨앗이 됩니다.

함께 보면 좋은 것

고인 재산 전체 파악은 안심상속 원스톱 서비스, 빚이 많을 때의 선택은 상속포기 vs 한정승인, 기한 관리는 기한 타임라인 생성기에서 확인하세요.

이 글은 법령 원문과 법제처 생활법령정보를 기준으로 정리한 일반 정보이며, 세무사·변호사 상담을 대체하지 않습니다. 경매가 진행 중이거나 대항력·임차권등기 쟁점이 있는 집은 변호사와 확인하세요.