전세보증금은 많은 가정에서 가장 큰 재산 중 하나인데, 계약자가 사망했을 때의 처리는 의외로 알려져 있지 않습니다. 결론부터 — 계약도 보증금도 사라지지 않습니다. 주택임대차보호법 제9조가 누가 이어받는지를 정해두었고, 심지어 혼인신고를 하지 않은 사실혼 배우자를 보호하는 드문 규정까지 있습니다.
상속픽 검증 노트 — 이 글은 주택임대차보호법 제9조 현행 조문 원문과 법제처 생활법령정보의 임차권 승계 페이지를 교차 확인해 작성했습니다(2026-08-07). 승계 포기 기한 1개월은 상속포기 3개월과 자주 혼동되는데, 별개의 제도·별개의 시계라는 점이 이 글의 핵심입니다.
누가 이어받나 — 세 가지 경우
| 상황 | 승계인 | 근거 |
|---|---|---|
| 상속인이 그 집에서 함께 거주 | 상속인 (일반 상속 원리) | 민법 상속 |
| 상속인이 없음 | 가정공동생활하던 사실혼 배우자 단독 | 주임법 §9① |
| 상속인은 있으나 함께 살지 않음 | 사실혼 배우자 + 2촌 이내 친족 공동 | §9② |
포인트는 "그 집에서 가정공동생활을 했는가"입니다. 법정 상속인이라도 따로 살았다면, 함께 살던 사실혼 배우자가 승계에 참여합니다. 상속권이 없는 사실혼 배우자가 주거를 잃지 않도록 만든 특별 보호 장치입니다.
승계하면 무엇이 넘어오나 — 권리와 의무 전부
승계인은 임차권(계속 거주할 권리)과 보증금 반환 채권을 받지만, 동시에 임대차에서 생긴 채무 — 밀린 월세, 원상회복 의무 — 도 함께 받습니다(§9④). 그래서 법은 출구를 열어뒀습니다:
사망 후 1개월 이내에 임대인에게 반대의사를 표시하면 승계하지 않습니다(§9③). 밀린 월세가 보증금을 넘는 경우라면 이 기한 안에 판단해야 합니다. 주의 — 이것은 임차권만의 포기이고, 고인의 다른 빚까지 정리하려면 상속포기·한정승인(3개월)을 별도로 진행해야 합니다. 1개월(임차권) vs 3개월(상속 전체), 두 시계가 따로 돕니다.
보증금을 돌려받으려면
계속 살 생각이 없다면 승계인(또는 상속인 전원)이 임대인에게 해지를 통지하고 보증금을 반환받습니다. 실무 체크:
- 상속인이 여럿이면 보증금 반환 청구도 공동으로 — 임대인은 통상 상속인 전원의 동의 서류(또는 분할협의서)를 요구합니다. 고인 예금 인출과 같은 원리입니다.
- 보증금도 상속재산입니다 — 규모가 크면 상속세 계산에 포함되고, 포기·한정승인 검토 중이라면 함부로 수령하는 것이 처분 행위가 될 수 있으니 결정 전에는 받지 마세요.
- 임차권등기·대항력 등 기술적 쟁점이 있는 집(경매 진행 중 등)이라면 전문가 확인을 권합니다.
자주 하는 실수
- 1개월과 3개월의 혼동 — 임차권 승계 포기(1개월)를 놓치고 상속포기(3개월)만 진행하면, 임대차 채무 문제가 남을 수 있습니다. 빚이 많은 상속이라면 두 기한을 함께 관리하세요.
- 사실혼 배우자의 권리를 모르고 짐을 뺌 — 함께 살던 사실혼 배우자는 승계인입니다. 상속인 측과 다툼이 있더라도 일단 법적 지위를 확인하세요.
- 월세 계속 납부 여부를 정하지 않고 방치 — 승계 판단 전이라도 임대인과의 소통 없이 방치하면 연체가 쌓입니다. 1개월 안에 방향을 정하고 통지하는 것이 깔끔합니다.
- 보증금을 개인 계좌로 수령 후 상속 분쟁 — 공동상속이라면 반환받은 보증금도 분할 대상입니다. 협의 전 단독 수령은 분쟁의 씨앗이 됩니다.
함께 보면 좋은 것
고인 재산 전체 파악은 안심상속 원스톱 서비스, 빚이 많을 때의 선택은 상속포기 vs 한정승인, 기한 관리는 기한 타임라인 생성기에서 확인하세요.