상속 절차가 끝나고 몇 년 뒤, 상속받은 집을 팔 때 마주치는 세금이 양도소득세입니다. 그런데 이 세금의 크기는 파는 시점이 아니라 상속받던 시점에 이미 절반쯤 결정됩니다. 취득가액 때문입니다. 상속등기를 마친 분이라면, 이 글은 그 다음 단계의 이야기입니다.
구조 — 취득가액은 "상속 당시 평가액"입니다
양도세는 (양도가액 − 취득가액 − 필요경비)로 계산한 양도차익에 매겨집니다. 산 집이라면 취득가액은 산 가격이지만, 상속받은 집은 산 적이 없습니다. 그래서 세법은 상속개시일(사망일) 당시 상속세 계산에 쓰인 평가액을 취득가액으로 봅니다(소득세법 시행령 제163조).
여기서 실무의 갈림길이 생깁니다.
상속픽 검증 노트 — 아래 비교는 저희가 이 글을 쓰며 확인한 구조를 단순화한 예시입니다(세액 계산이 아니라 양도차익 비교). 아버지가 3억 원에 산 아파트, 사망 당시 시세 9억 원, 3년 뒤 10억 원에 매도한 경우:
| 상속 시점의 선택 | 취득가액 | 3년 뒤 10억 매도 시 양도차익 |
|---|---|---|
| 상속세 신고하며 시가 9억으로 평가 | 9억 원 | 1억 원 |
| 신고 생략 → 기준시가(예: 6억)로 결정 | 6억 원 | 4억 원 |
상속공제(일괄 5억 + 배우자 최소 5억 등) 덕에 상속세가 0이라서 신고를 생략하는 가족이 많은데, 그 선택이 몇 년 뒤 양도차익을 3억 원 불려 놓을 수 있습니다. 상속재산이 공제 범위 안이더라도 부동산이 있다면, 감정평가를 받아 시가로 신고해 두는 것이 양도세 절세의 출발점입니다. 상속세 신고기한(사망일이 속한 달 말일부터 6개월)은 기한 타임라인 생성기에서 확인하세요.
1세대1주택이라면 — 2년과 12억
상속받은 주택이 세대의 유일한 주택이 되고 요건을 채우면 비과세가 가능합니다.
- 보유 2년 이상 (취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년 요건 추가)
- 실거래가 12억 원 이하는 전액 비과세. 초과하는 고가주택은 전체가 과세되는 것이 아니라 12억 초과 비율만큼의 양도차익만 과세됩니다 — 산식: 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 (국세청 안내 기준)
상속 주택은 두 가지 판정 쟁점이 자주 붙습니다. ① 보유기간을 언제부터 세는지(원칙은 상속개시일부터이나, 같은 세대원에게서 상속받은 경우 등 예외가 있습니다) ② 원래 내 집이 있는 상태에서 주택을 상속받아 2주택이 된 경우의 상속주택 특례 적용 여부. 두 쟁점 모두 사안별 판단이라, 매도 계약 전에 홈택스 상담(126)이나 세무사 확인을 거치는 것이 안전합니다.
신고 일정 — 양도한 달의 말일부터 2개월
양도세는 상속세와 달리 예정신고 제도가 있습니다. 부동산을 판 날(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 예: 7월 15일 잔금 → 9월 30일까지. 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.
계산 시 양도소득 기본공제 연 250만 원이 자산 그룹별로 한 번 적용됩니다. 같은 해에 부동산을 두 건 팔면 공제는 한 번만 적용되므로, 여러 상속 부동산을 처분할 계획이라면 연도를 나누는 것도 검토 요소입니다.
많이 하는 실수 3가지
- "상속세 0원 = 신고 불필요"로 접고 넘어가는 것 — 위 표가 보여주듯, 부동산이 있는 상속에서 무신고는 미래의 양도세로 되돌아옵니다. 이 글에서 하나만 기억한다면 이것입니다.
- 분할 협의가 끝나기 전에 매도부터 추진 — 공동상속 부동산은 상속재산분할협의와 등기가 정리돼야 양도 주체와 지분별 세금이 명확해집니다. 매수인과의 계약 일정이 협의를 압박하는 상황을 만들지 마세요.
- 비과세를 확신하고 계약한 뒤 확인하는 순서 — 상속 주택의 보유기간 기산·특례 판정은 예외가 많습니다. 판 뒤에는 되돌릴 수 없으니 확인이 먼저입니다.
상속 시점의 세금(취득세·상속세)은 부동산 상속등기 가이드와 상속세 간이계산기에서, 배우자가 있는 상속의 공제 구조는 배우자 상속공제 가이드에서 이어집니다.