부동산을 상속받으면 고인 명의를 상속인 명의로 바꾸는 **상속등기(소유권 이전등기)**를 해야 합니다. 등기 전에는 매매·담보 대출 같은 처분이 사실상 불가능하고, 미룰수록 서류와 이해관계만 복잡해집니다.
"기한이 없다"의 함정 — 실제 시계는 세 개입니다
상속등기 자체는 언제까지 하라는 법정 기한이 없습니다. 그런데 기한이 없다고 미루면 다른 시계들이 먼저 끝납니다.
| 시계 | 기한 | 놓치면 |
|---|---|---|
| 취득세 신고·납부 | 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월 | 가산세 |
| 배우자공제 확대 적용(분할 요건) | 상속세 신고기한 다음 날부터 9개월 | 공제 축소 → 세액 증가 |
| 등기 방치 | — | 상속인 사망 시 다음 세대 상속과 얽혀 정리 난도 급상승 |
즉 등기는 "기한 없는 일"이 아니라, 취득세 6개월에 맞춰 함께 끝내는 일로 계획하는 것이 정답입니다. 내 취득세 기한 날짜는 기한 타임라인 생성기에서 바로 확인됩니다.
비용 — 취득세율은 상속이 따로 있습니다
- 취득세: 상속 취득은 일반 매매와 세율이 다릅니다. 농지 외 2.8%, 농지 2.3% (과세표준 기준). 지방교육세·농어촌특별세가 별도로 붙습니다.
- 등기신청수수료: 부동산당 방문 2만 원, e-Form 제출 시 1만 7천 원.
- 국민주택채권: 부동산 소재지·시가표준액에 따라 매입액이 달라집니다(즉시 할인 매도 가능).
- 인지세: 상속은 무상 이전이라 없습니다.
예를 들어 시가표준액 3억 원인 주택(농지 외)이라면 취득세는 3억 × 2.8% = 840만 원이고, 지방교육세 등이 더해집니다. 무주택 가구가 주택 1채를 상속받는 경우 취득세 특례가 적용될 수 있으니 구청·전문가에게 해당 여부를 확인하세요.
상속세와 취득세는 별개입니다 — 상속세가 궁금하다면 상속세 간이계산기와 공제 총정리를 먼저 보세요.
두 가지 등기 방식
- 법정상속분대로 공동 등기 — 협의 없이 민법 비율(법정상속분 계산기)대로 상속인 전원 명의 등기.
- 협의분할에 의한 등기 — 상속재산분할협의서대로 특정 상속인 명의 등기. **상속인 전원 참여 + 전원의 인감증명서(발급 3개월 이내)**가 필요합니다.
어느 쪽이든 공동상속인 중 한 명이 자기 지분만 등기할 수는 없습니다. 소재를 알 수 없는 상속인이 있으면 실종선고 등 선행 절차가 필요합니다.
준비 서류
| 어디서 | 서류 |
|---|---|
| 시·군·구청 | 토지(임야)대장·건축물대장, 취득세 납부 고지 |
| 주민센터·온라인 | 피상속인 제적·기본·가족관계증명서, 상속인 가족관계증명서, 주민등록등(초)본 |
| 은행 | 취득세 영수필확인서, 국민주택채권 매입, 등기신청수수료 납부 |
| 협의분할 시 | 분할협의서 + 전원 인감증명서(3개월 이내) |
신청은 부동산 소재지 관할 등기소에 방문하거나, 인터넷등기소에서 e-Form을 작성해 제출합니다. 서류 구성이 까다로워 법무사에게 맡기는 경우도 많지만, 표준적인 사안은 직접 신청도 가능합니다.
많이 하는 실수 3가지
- "기한 없으니 나중에" — 위에서 본 것처럼 취득세 6개월이 사실상의 기한입니다. 등기는 미뤄져도 취득세 가산세는 미뤄지지 않습니다.
- 인감증명서를 미리 떼어 둠 — 협의분할 등기의 인감증명서는 발급 3개월 이내여야 합니다. 협의가 길어지면 다시 발급받아야 합니다.
- 상속세 0원 = 세금 끝이라는 착각 — 취득세는 별개로 부과됩니다. 상속세 신고 여부와 무관하게 취득세 기한을 챙기세요.
전체 상속 일정에서 등기가 어디쯤인지 보려면 사망 후 전체 타임라인을, 내 날짜 기준 기한은 타임라인 생성기에서 확인하세요.