부동산 상속등기 절차 — 기한 없다고 미루면 안 되는 이유

상속등기 자체에는 법정 기한이 없지만, 취득세 신고·납부 6개월이 사실상의 기한입니다. 취득세율은 매매와 달라 **농지 외 2.8%, 농지 2.3%**가 적용되고(지방세법 제11조), 상속받은 뒤 가구의 주택이 그 한 채뿐이면 여기서 중과기준세율 2%를 뺍니다(제15조 제1항 제2호 가목). 등기신청수수료는 부동산당 방문 2만 원·e-Form 1만 7천 원입니다. 상속등기는 고인 명의를 상속인 명의로 바꾸는 소유권 이전등기를 말합니다. 등기 전에는 매매·담보 대출 같은 처분이 사실상 불가능하고, 미룰수록 서류와 이해관계만 복잡해집니다.

상속등기는 언제까지 해야 하나?

등기 자체에는 법정 기한이 없지만, 취득세 신고 6개월이 사실상의 기한입니다. 상속등기 자체는 언제까지 하라는 법정 기한이 없습니다. 그런데 기한이 없다고 미루면 다른 시계들이 먼저 끝납니다.

즉 등기는 "기한 없는 일"이 아니라, 취득세 6개월에 맞춰 함께 끝내는 일로 계획하는 것이 정답입니다. 내 취득세 기한 날짜는 기한 타임라인 생성기에서 바로 확인됩니다.

상속등기 취득세는 몇 퍼센트인가?

**농지 외 2.8%, 농지 2.3%**입니다. 상속 취득에는 매매와 다른 세율표가 적용됩니다.

• 취득세: 상속 취득은 일반 매매와 세율이 다릅니다. 농지 외 2.8%, 농지 2.3% (과세표준 기준). 지방교육세·농어촌특별세가 별도로 붙습니다.
• 등기신청수수료: 부동산당 방문 2만 원, e-Form 제출 시 1만 7천 원.
• 국민주택채권: 부동산 소재지·시가표준액에 따라 매입액이 달라집니다(즉시 할인 매도 가능).
• 인지세: 상속은 무상 이전이라 없습니다.

예를 들어 시가표준액 3억 원인 주택(농지 외)이라면 취득세는 3억 × 2.8% = 840만 원이고, 지방교육세 등이 더해집니다. 상속받은 뒤 그 가구가 국내에 소유하는 주택이 이 집 한 채뿐이라면 세율이 달라집니다 — 아래에서 계산과 판정 기준을 나눠 정리합니다.

상속세와 취득세는 별개입니다 — 상속세가 궁금하다면 상속세 간이계산기와 공제 총정리를 먼저 보세요. 상속받은 집을 나중에 팔 생각이라면 그때 낼 양도소득세도 지금 함께 봐 두는 편이 낫습니다. 양도차익을 계산할 때의 취득가액이 상속 시점의 평가액으로 정해지기 때문에, 지금 얼마로 평가하느냐가 나중 세금까지 좌우합니다.

1가구 1주택이면 취득세가 얼마가 되나?

농지 외 주택 기준 2.8%에서 2%를 뺀 0.8%입니다. 「특례 세율」이라는 값이 조문에 따로 적혀 있는 것이 아니라, 지방세법 제15조 제1항이 뺄셈으로만 정해 두었습니다.

제15조(세율의 특례) 제1항 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 하되 (…)

2. 상속으로 인한 취득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 취득 가. 대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 취득

빼는 쪽인 중과기준세율은 제6조 제19호가 1천분의 20으로 정한 값입니다. 앞 절의 세율과 나란히 놓으면 계산이 이렇게 갈립니다.

같은 집인데 특례에 해당하는지에 따라 600만 원이 갈립니다. 지방교육세·농어촌특별세가 별도로 붙는 것은 앞 절과 같습니다.

「1가구 1주택」에 해당하는지는 어떻게 판정하나?

세대별 주민등록표가 기준이고, 거기서 빼는 사람과 따로 살아도 넣는 사람이 따로 정해져 있습니다. 「우리는 무주택이니 된다」로 판단할 수 없는 이유가 여기 있습니다 — 판정 단위가 생활 실감이 아니라 지방세법 시행령 제29조가 정한 서류이기 때문입니다.

세 번째 줄이 가장 자주 어긋나는 자리입니다. 세대를 분리해 두었더라도 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 다시 같은 가구로 끌어옵니다. 그 자녀가 집을 갖고 있으면 상속인 본인이 무주택이어도 1주택 가구가 되지 않습니다. 반대로 30세가 넘었거나 혼인했다면 이 간주는 걸리지 않습니다.

상속받은 집이 「고급주택」이면 어떻게 되나?

가구도 주택 수도 다 맞았는데 그 집이 고급주택이면, 애초에 주택으로 세지 않아 특례가 통째로 사라집니다. 위 표의 마지막 줄이 그것인데, 시행령 제29조 제1항은 고급주택인지를 스스로 정하지 않고 다른 조문을 그대로 끌어다 씁니다 — 조문에 「제28조 제4항에 따른 고급주택은 제외한다」라고 적혀 있습니다.

그 제28조 제4항은 원래 취득세를 무겁게 매기는 쪽(지방세법 제13조 제5항 제3호)을 위해 만들어 둔 정의입니다. 1가구 1주택 특례는 그 정의를 반대 방향으로 빌려 씁니다. 즉 같은 기준 하나가 한쪽에서는 세금을 올리고, 다른 쪽에서는 깎아 주지 않는 역할을 합니다. 고급주택을 따로 정의한 조문을 찾아도 나오지 않는 이유가 여기 있습니다.

기준은 다섯 갈래이고, 하나에만 걸려도 고급주택입니다.

오른쪽 칸이 이 표에서 가장 오해가 많은 자리입니다. 같은 항의 단서가 네 개 호에만 조건을 하나 더 걸어 둡니다.

제28조 제4항 단서 다만, 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는 법 제4조제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우만 해당한다

읽는 순서를 세 가지로 정리하면 이렇습니다.

1. 9억원은 「넘으면 고급주택」이 아니라 「넘어야 비로소 따진다」입니다. 네 개 호에서는 면적 요건과 시가표준액 요건이 둘 다 충족돼야 고급주택이 됩니다. 연면적이 331㎡를 넘어도 취득 당시 시가표준액이 9억원 이하라면 그 호로는 고급주택이 아니고, 반대로 시가표준액만 9억원을 넘고 면적·시설 요건에 걸리지 않아도 고급주택이 아닙니다.
2. 제3호만 단서 밖에 있습니다. 에스컬레이터나 67㎡ 이상 수영장이 설치돼 있으면 시가표준액과 무관하게 고급주택입니다. 다섯 갈래 중 유일하게 금액을 보지 않는 호입니다.
3. 200kg은 고급주택으로 만드는 기준이 아니라 빼 주는 기준입니다. 제2호의2는 엘리베이터가 설치된 집을 고급주택으로 보되 적재하중 200kg 이하의 소형엘리베이터는 엘리베이터로 치지 않습니다. 값의 방향이 다른 호들과 반대라, 「200kg을 넘으면 고급주택」이 아니라 「200kg 이하면 이 호에서 빠진다」로 읽어야 합니다.

제2호의2와 제3호는 공동주택을 아예 제외하므로, 아파트에 엘리베이터가 있다는 이유로 이 호에 걸리는 일은 없습니다. 공동주택은 제4호의 연면적만 봅니다.

여러 명이 한 집을 함께 상속받았다면

지분이 가장 큰 상속인 한 사람만 그 주택의 소유자로 봅니다(시행령 제29조 제3항). 나머지 공동상속인은 이 집 때문에 유주택자가 되지 않습니다. 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상이면 조문이 정한 순서로 가릅니다.

1. 그 주택에 거주하는 사람
2. 나이가 가장 많은 사람

이 두 단계는 금액이나 기간이 아니라 순서라서, 지분율과 거주 사실만 확인되면 누가 소유자로 판정되는지가 그 자리에서 정해집니다. 지분을 어떻게 나눌지부터 정해야 한다면 법정상속분 계산기와 상속재산분할협의서를 먼저 보세요.

상속픽 검증 노트 — 취득세 특례 절(2026-09-10 보강 · 2026-09-13 고급주택 보강) 이 두 절의 조문은 법제처 국가법령정보센터 Open API로 지방세법(법률 제21308호, 시행 2026-01-01)과 같은 법 시행령(대통령령 제36445호, 시행 2026-07-01)의 현행 원문을 직접 받아 확인했습니다(2026-09-10, 고급주택 조항은 2026-09-13 재확인). 여섯 가지를 적어 둡니다.

첫째, 두 법령 모두 기본정보의 시행일자가 오늘보다 과거입니다. 조문별로 시행일이 갈리는 분기도 함께 확인했는데, 지방세법에 남아 있는 미래 분기는 제103조의3 제8항 한 곳뿐이고 이 절이 인용하는 제6조·제11조·제15조와 겹치지 않습니다. 시행령에는 분기가 없습니다.

둘째, 0.8%는 조문에 적힌 세율이 아니라 두 값의 뺄셈 결과입니다. 상속픽이 검증해 등재한 값은 제11조의 2.8%와 제6조의 2% 두 개뿐이고, 그 차이는 별도의 값으로 등재하지 않았습니다. 조문이 세율을 직접 적지 않고 뺄셈으로만 정해 둔 이상, 계산 과정을 감추지 않는 편이 정확하기 때문입니다.

셋째, 일부러 쓰지 않은 값이 한 군데 있습니다. 제15조 제1항 본문에는 유상거래로 취득한 주택(제11조 제1항 제8호)에 대한 별도 계산 단서가 붙어 있는데, 상속은 제11조 제1항 제1호라 그 단서에 걸리지 않아 숫자를 옮기지 않았습니다. 2026-09-10 시점에 함께 비워 두었던 고급주택 기준은 검증을 거쳐 이번에 채웠습니다 — 아래 여섯째를 보세요.

넷째, 농지 갈래는 다루지 않았습니다. 제15조 제1항 제2호 나목은 「지방세특례제한법 제6조 제1항에 따라 취득세의 감면대상이 되는 농지」를 따로 두는데, 그 조항은 자경농민이 직접 경작할 목적으로 취득하는 농지의 감면이고 일몰 기한과 추징 사유가 함께 붙어 있어 상속 맥락만 떼어 설명할 수 없습니다.

다섯째, 이번에 추가한 출처 3건의 조문 URL은 보강 시점에 전건 다시 확인했고(래퍼 → 조문 본문 프레임 → 조문 블록 확인, 3건 모두 1차 통과), 존재하지 않는 조문을 넣은 대조군은 6회 재시도 끝에 정상적으로 실패했습니다.

여섯째, 고급주택 기준 7개 값은 2026-09-13에 시행령 원문을 다시 받아 문언과 대조한 뒤 넣었습니다. 앞 절이 "고급주택이 제외된다는 사실까지만" 적어 두었던 자리입니다. 확인한 것은 셋입니다. ⓐ 시행령 기본정보의 시행일자가 2026-07-01로 오늘보다 과거이고 조문별 시행일이 갈리는 분기가 없어, 받은 문언이 곧 현행입니다. ⓑ 제28조 제4항 안에 있는 숫자는 9억원·331㎡·662㎡·200kg·67㎡·245㎡·274㎡ 일곱 개가 전부이며 모두 상속픽이 검증해 등재한 값입니다 — 이 항에는 아직 등재하지 않은 값이 섞여 있지 않아, 값을 채우면서 미검증 수치가 딸려 들어올 자리가 없었습니다. ⓒ 다만 이 조항이 원래 딸린 중과세율 자체(지방세법 제13조 제5항)는 등재한 값이 아니어서 세율을 적지 않고 「무겁게 매기는 쪽」이라고만 썼습니다. 새로 추가한 출처 시행령 제28조의 URL도 같은 절차로 확인해 1차 통과했고, 대조군은 6회 재시도 끝에 정상적으로 실패했습니다.

상속등기는 어떤 방식으로 하나?

두 가지 — 법정상속분대로 공동 등기하거나, 협의분할로 특정 상속인 명의로 등기합니다.

1. 법정상속분대로 공동 등기 — 협의 없이 민법 비율(법정상속분 계산기)대로 상속인 전원 명의 등기.
2. 협의분할에 의한 등기 — 상속재산분할협의서대로 특정 상속인 명의 등기. **상속인 전원 참여 + 전원의 인감증명서(발급 3개월 이내)**가 필요합니다.

어느 쪽이든 공동상속인 중 한 명이 자기 지분만 등기할 수는 없습니다. 소재를 알 수 없는 상속인이 있으면 실종선고 등 선행 절차가 필요합니다.

고인이 집을 소유한 것이 아니라 세 들어 살고 있었다면 등기가 아니라 임차권 문제입니다. 이때는 승계되는 사람의 범위가 상속인과 달라질 수 있으니 임차권 승계와 보증금에서 따로 확인하세요.

상속등기는 어디에 신청하나?

부동산 소재지 관할 등기소이며, 인터넷등기소 e-Form 제출도 가능합니다. 필요한 서류는 다음과 같습니다.

서류 구성이 까다로워 법무사에게 맡기는 경우도 많지만, 표준적인 사안은 직접 신청도 가능합니다.

상속인 중 해외에 있는 사람이 있으면 인감증명서에서 막히는데, 재외국민은 협의분할서의 서명·날인이 본인의 것임을 증명하는 재외공관 확인서나 공정증서로 이를 대신할 수 있습니다. 준비 순서와 세금 기한 차이는 상속인이 해외에 있을 때에 정리돼 있습니다.

많이 하는 실수 5가지

1. "기한 없으니 나중에" — 위에서 본 것처럼 취득세 6개월이 사실상의 기한입니다. 등기는 미뤄져도 취득세 가산세는 미뤄지지 않습니다.
2. 인감증명서를 미리 떼어 둠 — 협의분할 등기의 인감증명서는 발급 3개월 이내여야 합니다. 협의가 길어지면 다시 발급받아야 합니다.
3. 상속세 0원 = 세금 끝이라는 착각 — 취득세는 별개로 부과됩니다. 상속세 신고 여부와 무관하게 취득세 기한을 챙기세요.
4. "복층형이니까 274㎡까지는 괜찮다" — 제4호 괄호의 완화는 무조건이 아닙니다. 복층형이어도 한 층의 면적이 245㎡를 넘으면 이 완화에서 빠집니다. 두 값을 함께 읽어야 결론이 나오는 자리라, 274㎡만 떼어 기억하면 정반대로 판단하게 됩니다.
5. 「초과」와 「이상」을 같게 읽는 것 — 면적 기준들(331㎡·662㎡·245㎡·274㎡)은 전부 **「초과」**라 딱 그 수치면 해당하지 않습니다. 반면 수영장만 **「67㎡ 이상」**이라 정확히 67㎡여도 해당합니다. 소형엘리베이터를 빼 주는 200kg도 **「이하」**입니다.

부동산 위주로 상속받으면 세금은 현금으로 내야 하는데 재산은 묶여 있는 상황이 됩니다. 상속세를 한 번에 내기 어렵다면 분납·연부연납을 신고서와 함께 신청하는 길이 있습니다.

전체 상속 일정에서 등기가 어디쯤인지 보려면 사망 후 전체 타임라인을, 내 날짜 기준 기한은 타임라인 생성기에서 확인하세요. 등기하려는 집이 고인과 10년 이상 함께 살던 집이라면 상속세 쪽에서 동거주택 상속공제를 함께 확인할 자리입니다.

이 글은 법령 원문과 법제처 생활법령정보 상속등기 안내를 기준으로 정리한 일반 정보이며, 세무사·변호사 상담을 대체하지 않습니다. 상속인 소재 불명·미성년 상속인처럼 선행 절차가 필요한 사안은 법무사·변호사와 확인하세요.