동거주택 상속공제 — 10년 함께 산 집, 최대 6억원까지 공제

부모와 10년 이상 한집에서 살다가 그 집을 물려받으면 상속주택가액의 100분의 100을 상속세 과세가액에서 공제하고, 그 공제액은 6억원을 한도로 합니다(제23조의2 제1항). 그런데 이 공제에서 실제로 자주 어긋나는 것은 금액이 아니라 누가 받느냐와 10년을 어떻게 세느냐입니다. 조문은 대상 상속인을 직계비속과 민법 제1003조 제2항에 따라 상속인이 된 그 직계비속의 배우자로 한정해 배우자를 빼 두었고, 두 개의 10년은 한쪽은 기간을 빼고 한쪽은 더하는 반대 방향의 규칙을 씁니다. 이 글은 그 구조를 조문 원문으로 정리합니다.

상속픽 검증 노트 — 이 글의 조문은 법제처 국가법령정보센터 Open API로 상속세 및 증여세법(법률 제21065호, 시행 2025-10-01)과 같은 법 시행령(대통령령 제36131호, 시행 2026-02-27), 소득세법(법률 제21221호, 시행 2026-01-01), 민법(법률 제21454호, 시행 2026-03-17)의 현행 원문을 직접 받아 확인했습니다(2026-09-06). 네 가지를 적어 둡니다.

첫째, 네 법령 모두 기본정보의 시행일자가 오늘보다 과거입니다. 조문별로 시행일이 갈리는 분기도 함께 확인했는데, 상증세법은 제50조 한 곳뿐이고 그 날짜도 이미 지났으며, 소득세법의 분기 두 묶음(제57조의2·제129조 일부, 제17조 제3항·제118조의9 이하)은 이 글이 인용하는 제88조·제89조와 겹치지 않습니다. 민법과 상증세법 시행령은 분기가 없습니다.

둘째, 이 글에 나오는 법령 수치는 전부 상속픽이 이미 검증해 등재한 값입니다 — 100분의 100, 6억원, 동거 10년, 1세대 1주택 10년, 그리고 비교를 위해 인용한 일괄공제 5억원과 기초공제 2억원. 특히 두 개의 10년은 값이 같아도 별도로 등재돼 있습니다. 하나는 제23조의2 제1항 제1호의 동거 기간이고 다른 하나는 제2호의 1세대 1주택 기간으로, 요건 자체가 다르고 개정도 따로 일어날 수 있기 때문입니다.

셋째, 일부러 쓰지 않은 값이 세 군데 있습니다. ⓐ 시행령 제20조의2 제1항 각 호의 단서에는 「몇 년 이내에 양도할 것」 같은 기간 조건과 연령 조건이 붙어 있는데, 그 값들은 아직 상속픽이 등재한 값이 아니어서 조건이 붙어 있다는 사실까지만 적고 숫자는 쓰지 않았습니다. ⓑ 제89조 제1항 제3호가 고가주택을 가르는 금액도 같은 이유로 쓰지 않았습니다. ⓒ 제24조 단서가 제3호를 적용하는 과세가액 문턱도 등재된 값이 아니어서 문턱이 있다는 사실만 적었습니다.

넷째, 아래 출처 8건의 조문 URL은 발행 시점에 전건 다시 확인했고(래퍼 → 조문 본문 프레임 → 조문 블록 확인, 7건은 1차 통과·1건은 3회째 통과), 존재하지 않는 조문을 넣은 대조군은 6회 재시도 끝에 정상적으로 실패했습니다.

동거주택 상속공제는 얼마를 빼주나?

상속주택가액의 100분의 100이고, 한도는 6억원입니다. 제23조의2 제1항이 본문과 단서로 나누어 정합니다.

제23조의2(동거주택 상속공제) 제1항 거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 상속주택가액(「소득세법」 제89조제1항제3호에 따른 주택부수토지의 가액을 포함하되, 상속개시일 현재 해당 주택 및 주택부수토지에 담보된 피상속인의 채무액을 뺀 가액을 말한다)의 100분의 100에 상당하는 금액을 상속세 과세가액에서 공제한다. 다만, 그 공제할 금액은 6억원을 한도로 한다.

🔴 100분의 100이 곱해지는 기준가액을 집값 그대로 보면 안 됩니다. 조문이 괄호 안에서 기준가액을 다시 정의하는데, 더하는 것과 빼는 것이 하나씩 들어 있습니다.

여기서 「주택부수토지」는 제89조 제1항 제3호가 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지로 정의한 개념입니다. 즉 마당이나 대지가 무한정 들어오는 것이 아니라 배율로 잘린 면적까지만 상속주택가액에 포함됩니다.

⚠️ 집에 담보 대출이 남아 있으면 기준가액이 그만큼 줄어듭니다. 「담보된 피상속인의 채무액을 뺀 가액」이 조문 문언이므로, 6억원 한도에 닿는지를 따질 때 시세가 아니라 채무를 뺀 뒤의 금액으로 봐야 합니다. 재산 규모와 가족 구성을 넣어 전체 세액의 감을 잡으려면 상속세 간이계산기를 쓸 수 있지만, 이 공제는 계산기에 반영돼 있지 않으므로 아래 요건을 직접 대조해야 합니다.

배우자도 동거주택 상속공제를 받을 수 있나?

받을 수 없습니다. 제23조의2 제1항 제1호가 괄호 안에서 이 조의 「상속인」이 누구인지를 아예 좁혀 놓았기 때문입니다.

제23조의2 제1항 제1호 피상속인과 상속인(직계비속 및 「민법」 제1003조제2항에 따라 상속인이 된 그 직계비속의 배우자인 경우로 한정하며, 이하 이 조에서 같다)이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상(상속인이 미성년자인 기간은 제외한다) 계속하여 하나의 주택에서 동거할 것

🔴 「이하 이 조에서 같다」가 이 괄호의 사정거리를 조문 전체로 넓힙니다. 제1호에서 한 번 좁힌 「상속인」이 제2호·제3호에도 그대로 적용된다는 뜻입니다. 그래서 평생 한집에서 산 배우자가 그 집을 상속받아도 이 공제의 대상이 아닙니다.

괄호가 끌어오는 민법 제1003조 제2항은 이렇습니다.

민법 제1003조(배우자의 상속순위) 제2항 제1001조의 경우에 상속개시전에 사망한 사람의 배우자는 동조의 규정에 의한 상속인과 동순위로 공동상속인이 되고 그 상속인이 없는 때에는 단독상속인이 된다.

즉 이 공제가 인정하는 배우자는 피상속인의 배우자가 아니라, 먼저 사망한 자녀의 배우자로서 대습상속인이 된 며느리·사위입니다. 대습상속이 어떤 구조인지는 대습상속에 정리돼 있습니다.

⚠️ 배우자가 공제를 못 받는다는 뜻은 아닙니다. 배우자에게는 제19조의 배우자 상속공제가 따로 있고 계산 구조도 다릅니다. 자세한 내용은 배우자 상속공제 가이드에 있습니다. 근거 조문이 다른 별개 제도로 간다는 것이 이 표의 뜻입니다.

10년은 어떻게 세나?

요건이 두 개인데, 기간을 세는 규칙이 서로 반대 방향입니다. 같은 「10년」이라는 말이 두 번 나오지만 붙어 있는 문장이 다릅니다.

제23조의2 제1항 제2호 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대를 구성하면서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택에 해당할 것. 이 경우 무주택인 기간이 있는 경우에는 해당 기간은 전단에 따른 1세대 1주택에 해당하는 기간에 포함한다.

🔴 첫 줄이 이 공제에서 가장 자주 어긋나는 지점입니다. 「상속인이 미성년자인 기간은 제외한다」이므로, 태어나서부터 부모와 계속 살았더라도 미성년이던 기간은 10년에 들어가지 않습니다. 성년이 된 뒤로 다시 10년을 채워야 한다는 뜻입니다. 미성년 상속인에게 절차가 어떻게 달라지는지는 미성년 자녀가 상속인일 때에서 따로 다룹니다.

세 번째 줄은 문언을 끝까지 읽어야 뜻이 맞습니다. 제23조의2 제2항은 두 가지를 한 문장에 담았습니다.

제23조의2 제2항 제1항을 적용할 때 피상속인과 상속인이 대통령령으로 정하는 사유에 해당하여 동거하지 못한 경우에는 계속하여 동거한 것으로 보되, 그 동거하지 못한 기간은 같은 항에 따른 동거 기간에 산입하지 아니한다.

그 「대통령령으로 정하는 사유」는 시행령 제20조의2 제2항이 정합니다 — 징집, 취학·근무상 형편 또는 질병 요양의 사유로서 재정경제부령으로 정하는 사유, 그리고 이와 비슷한 사유로서 재정경제부령으로 정하는 사유입니다.

⚠️ 군 복무나 지방 근무는 10년을 끊지는 않지만 채워 주지도 않습니다. 「계속하여 동거한 것으로 본다」는 연속성을 지켜 주는 문언이고, 「동거 기간에 산입하지 아니한다」는 그 기간만큼 10년이 뒤로 밀린다는 문언입니다. 둘 중 하나만 읽으면 결론이 정반대로 갈립니다.

상속받는 사람도 무주택이어야 하나?

요건이 하나 더 있습니다. 앞의 두 호에 가려 잘 안 보이지만 제23조의2 제1항에는 제3호가 있고, 이것은 상속개시일 현재 상속인 본인의 주택 보유 상태를 봅니다.

제23조의2 제1항 제3호 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 자로서 피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택일 것

🔴 앞의 두 호가 「과거 10년」을 보는 요건이라면, 제3호는 「사망한 그날」을 보는 요건입니다. 시점이 다릅니다. 그리고 통과하는 길이 둘 중 하나로 열려 있습니다.

⚠️ 세 요건이 전부 상속인 쪽 사정이고, 전부 사망 전에 결정된다는 점이 이 공제의 성격을 규정합니다. 동거 기간도, 1세대 1주택 기간도, 상속개시일의 무주택 여부도 사망한 뒤에는 되돌릴 수 없습니다. 상속이 열린 다음에 서류로 맞출 수 있는 종류의 공제가 아니라는 뜻입니다.

1세대 1주택이어야 하는데 2주택이면 안 되나?

시행령이 「1주택으로 보는」 경우를 여덟 가지 열어 두었습니다. 제23조의2 제1항 제2호가 1세대 1주택의 정의를 대통령령에 맡겼고, 시행령 제20조의2 제1항이 그것을 받습니다.

먼저 1세대가 무엇인지는 소득세법 제88조 제6호가 정의합니다 — 거주자와 그 배우자가 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자(직계존비속과 그 배우자, 형제자매)와 함께 구성하는 가족단위입니다. 이 정의 안에도 취학·질병의 요양·근무상 또는 사업상의 형편으로 일시 퇴거한 사람을 포함한다는 괄호가 들어 있어, 앞서 본 제23조의2 제2항과 결이 같습니다.

그리고 시행령 제20조의2 제1항은 1세대가 2주택 이상을 소유한 경우에도 1주택을 소유한 것으로 보는 여덟 가지를 나열합니다.

🔴 1·2·6·7번에는 「다만」으로 시작하는 단서가 붙어 있고, 그 단서마다 「몇 년 이내에 양도할 것」 같은 기간 조건이 들어 있습니다. 그 기간 값은 상속픽이 아직 검증해 등재한 값이 아니므로 이 글에서는 숫자를 적지 않습니다. 해당될 것 같으면 조문 원문을 직접 확인해야 합니다. 6번의 직계존속에도 연령 조건이 붙어 있고, 8번에는 상속지분이 가장 큰 공동소유자를 가려내는 별도의 순서 규칙(거주하는 자 → 최연장자)이 붙어 있습니다.

또 시행령 제20조의2 제3항은 1번(일시적 2주택)에 해당할 때 상속개시일에 피상속인과 상속인이 동거한 주택을 동거주택으로 본다고 정해, 두 채 중 어느 쪽이 공제 대상인지를 가릅니다. 그리고 제1항 본문은 고가주택도 1세대 1주택에 포함한다고 명시합니다 — 집값이 비싸다는 이유만으로 이 요건에서 탈락하지는 않는다는 뜻입니다.

다른 공제와 그냥 더해지나?

아닙니다. 제24조의 공제 적용 한도가 동거주택 상속공제에도 그대로 걸립니다.

제24조(공제 적용의 한도) 제18조, 제18조의2, 제18조의3, 제19조부터 제23조까지 및 제23조의2에 따라 공제할 금액은 제13조에 따른 상속세 과세가액에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액을 뺀 금액을 한도로 한다.

1. 선순위인 상속인이 아닌 자에게 유증등을 한 재산의 가액
2. 선순위인 상속인의 상속 포기로 그 다음 순위의 상속인이 상속받은 재산의 가액
3. 제13조에 따라 상속세 과세가액에 가산한 증여재산가액 (…)

🔴 조문이 「및 제23조의2」로 이 공제를 명시적으로 끌어다 놓았습니다. 그래서 일괄공제 5억원(제21조 제1항)이나 배우자 상속공제와 함께 쓰더라도, 공제 총액은 위 한도 안에서만 인정됩니다. 공제 항목을 단순히 더해서 나온 숫자가 그대로 빠지는 구조가 아닙니다.

⚠️ 제3호에는 단서로 과세가액 문턱이 붙어 있습니다. 그 문턱 금액은 상속픽이 아직 등재한 값이 아니어서 문턱이 있다는 사실까지만 적습니다. 사전증여가 있는 경우에는 이 호가 실제로 작동할 수 있으므로 조문을 직접 확인해야 합니다. 상속세 공제 전체 구조는 상속세 면제한도 총정리에 정리돼 있습니다.

비거주자가 사망해도 이 공제를 받나?

받지 못합니다. 제23조의2 제1항이 첫머리를 **「거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우로서」**로 열기 때문입니다. 상증세법의 공제 조문들은 이 첫머리 문언이 서로 다릅니다.

🔴 여기서 갈리는 기준은 상속인이 아니라 피상속인입니다. 「거주자의 사망」이므로 돌아가신 분이 거주자였는지를 봅니다. 상속인이 해외에 있는 것과 피상속인이 비거주자인 것은 서로 다른 문제이고, 신고기한이 늘어나는 규정과도 기준이 다릅니다. 이 구분은 상속인이 해외에 있을 때에서 자세히 다룹니다.

많이 틀리는 지점 6가지

1. 집값에 그대로 100분의 100을 곱한다. 제23조의2 제1항 괄호는 기준가액을 주택부수토지를 포함하되 담보된 피상속인의 채무액을 뺀 가액으로 정의합니다. 담보 대출이 남아 있으면 기준가액이 그만큼 줄어듭니다.
2. 평생 함께 산 배우자가 당연히 대상이라고 본다. 제1호 괄호는 상속인을 직계비속과 민법 제1003조 제2항의 대습상속인 배우자로 한정하고 「이하 이 조에서 같다」로 조문 전체에 적용합니다. 배우자는 제19조의 배우자 상속공제로 갑니다.
3. 어릴 때부터 같이 산 기간을 10년에 넣는다. 제1호는 상속인이 미성년자인 기간을 제외합니다. 성년이 된 뒤로 10년을 채워야 합니다.
4. 무주택 기간도 빠진다고 생각한다. 제2호는 반대입니다 — 무주택인 기간은 1세대 1주택 기간에 포함합니다. 제1호의 「제외」와 제2호의 「포함」은 방향이 반대이므로 하나로 묶어 외우면 틀립니다.
5. 군 복무·지방 근무 기간이 10년을 채워 준다고 본다. 제2항은 계속 동거로 보되 그 기간을 동거 기간에 산입하지 않습니다. 연속성은 지켜 주지만 기간은 뒤로 밀립니다.
6. 요건 두 개만 확인하고 끝낸다. 제1항에는 제3호가 있고, 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 상속인이 상속받은 주택일 것을 따로 요구합니다. 과거 10년이 아니라 사망한 그날을 보는 요건입니다.

자주 묻는 질문

이 절의 3문항은 위 frontmatter의 FAQ와 같은 내용을 본문에서도 노출해 검색 결과에서 발췌될 수 있도록 정리한 것입니다.

Q. 동거주택 상속공제는 얼마까지 받을 수 있나요? A. 상속주택가액의 100분의 100을 상속세 과세가액에서 공제하며, 공제할 금액은 6억원을 한도로 합니다(제23조의2 제1항). 다만 100분의 100이 곱해지는 기준가액을 집값 그대로 보면 안 됩니다. 조문은 상속주택가액을 「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따른 주택부수토지의 가액을 포함하되, 상속개시일 현재 그 주택과 주택부수토지에 담보된 피상속인의 채무액을 뺀 가액이라고 정의합니다. 즉 딸린 땅은 더하고 담보 채무는 빼고 난 금액에 100분의 100이 걸립니다. 그리고 이 공제는 제24조의 공제 적용 한도에도 함께 걸리므로, 선순위 상속인이 아닌 사람에게 유증한 재산이 있거나 상속 포기로 다음 순위 상속인이 받은 재산이 있으면 공제받을 수 있는 총액 자체가 줄어듭니다.

Q. 배우자도 동거주택 상속공제를 받을 수 있나요? A. 받을 수 없습니다. 제23조의2 제1항 제1호는 괄호에서 이 조의 상속인을 직계비속 및 「민법」 제1003조 제2항에 따라 상속인이 된 그 직계비속의 배우자인 경우로 한정한다고 못박고, **「이하 이 조에서 같다」**로 그 한정을 조문 전체에 적용합니다. 그래서 평생 함께 산 배우자가 그 집을 상속받아도 이 공제의 대상이 아닙니다. 민법 제1003조 제2항이 가리키는 사람은 대습상속의 경우, 즉 상속개시 전에 사망한 자녀의 배우자로서 상속인이 된 며느리나 사위입니다(대습상속 참조). 배우자에게는 대신 제19조의 배우자 상속공제가 따로 있으므로 공제를 못 받는다는 뜻은 아니고, 근거 조문과 계산 구조가 다른 제도로 간다는 뜻입니다(배우자 상속공제 참조).

Q. 10년을 채웠는지 어떻게 계산하나요? A. 요건이 두 개인데 기간을 세는 규칙이 서로 반대 방향이라 주의해야 합니다. 제23조의2 제1항 제1호의 동거 10년은 상속개시일부터 소급해서 세되 상속인이 미성년자인 기간은 제외합니다. 즉 어릴 때부터 부모와 같이 산 기간은 빠지므로 성년이 된 뒤로 10년을 다시 채워야 합니다. 반대로 제2호의 1세대 1주택 10년은 무주택인 기간이 있으면 그 기간을 포함합니다 — 집이 없던 기간이 빠지는 것이 아니라 들어갑니다. 여기에 제2항이 하나 더 붙습니다. 대통령령으로 정하는 사유로 동거하지 못한 경우에는 계속 동거한 것으로 보되 그 기간은 동거 기간에 산입하지 않습니다. 시행령 제20조의2 제2항은 그 사유를 징집, 취학·근무상 형편·질병 요양으로서 재정경제부령으로 정하는 사유, 그와 비슷한 사유로 정합니다. 그러니까 군 복무나 지방 근무는 10년을 끊지는 않지만 채워 주지도 않습니다.

이 글은 상속세 및 증여세법 제23조의2·제24조와 같은 법 시행령 제20조의2, 그리고 소득세법 제88조·제89조와 민법 제1003조의 조문 원문을 기준으로 동거주택 상속공제의 금액·대상·기간 요건을 정리한 일반 정보입니다. 조문은 요건과 한도를 정할 뿐이고, 개별 사안이 요건을 충족하는지의 판정은 관할 세무서와 세무대리인의 몫입니다. 특히 시행령의 단서 조건들은 이 글이 값을 적지 않았으므로 원문을 직접 확인해야 합니다. 세무사·변호사 상담을 대체하지 않습니다. 물려받은 집의 등기는 부동산 상속등기에서, 나중에 그 집을 팔 때의 세금은 상속받은 부동산 양도소득세에서, 내 날짜 기준 전체 기한은 기한 타임라인 생성기에서 이어집니다.